Búsqueda y reforma del local comercial

Cómo escoger un local desde el punto de vista arquitectónico; cómo tiene que ser el punto de venta; cómo enfrentarnos a las reformas; qué hacer para controlar gastos… A la hora de elegir un local comercial, se deben tener presentes ciertos criterios para lograr los resultados deseados.

Acertar con la elección del local es básico para conseguir el éxito en nuestra actividad. El diseño y la decoración que elijamos para nuestro punto de venta serán también determinantes a la hora de vender nuestro producto.

La elección del local

Lo primero que hay que hacer a la hora de escoger un local es averiguar si será técnicamente viable desarrollar en él la actividad que queremos. De esta manera, podemos ahorrarnos sorpresas desagradables cuando tengamos el local y ya no haya marcha atrás. A continuación, detallamos algunos de los errores más comunes que se cometen a la hora de escoger un espacio comercial:

– Local catalogado: Esto ocurre cuando el edificio en el que se encuentra el local está en un casco antiguo o es de alto valor arquitectónico. En un edificio de estas características, hay un marcado control de la Administración, lo que se puede traducir en plazos de obra más largos o la obligación de reformar ciertos elementos del local.

– Local sin suministro de potencia: Hay casos en los que la red pública de suministro de potencia eléctrica llega al local de forma insuficiente. En este caso tendríamos que solicitar un incremento de energía, lo que supondrá modificaciones por lo que respecta a tiempo y presupuesto.

– Locales sin ventilación: En los bajos comerciales la renovación de aire casi siempre se realiza con máquinas de climatización. Por ello, hay que tener en cuenta que el local que escojamos tenga posibilidad de ventilar. Si las máquinas no pueden recoger y expulsar el aire al exterior, será prácticamente imposible implantar una actividad pública en él.

– Local inadaptable a la normativa de accesibilidad: Esta Ley varía según el Ayuntamiento o la Región, pero, en resumen, se establece que a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados, el local tiene que respetar las normas de accesibilidad (en líneas generales, no se admiten desniveles en el suelo y en todos los espacios tiene que poder entrar una persona en silla de ruedas).

– Local sin altura: Cada actividad exige un local de una altura determinada. Este límite varía según los Ayuntamientos, pero, en general, si la altura del local es menor a 2,7 metros tendremos que preguntarnos si es viable legalmente.

– Locales en zonas urbanísticas con licencias restringidas: Los Ayuntamientos tienen la facultad de no conceder licencias de actividad en algunas áreas urbanas. Antes de implantar una actividad debemos informarnos si tenemos o no permiso por parte de la Administración Pública.

– Protección de incendios: Todos los locales han de respetar la normativa de protección de incendios.

– Comunidad de vecinos: Cada vecino tiene derecho a que no se altere el bienestar de su vivienda con la introducción en el bloque de una nueva actividad. Además, si hay zonas comunitarias, debemos contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.

– Derribos: Existe una gran diferencia entre una obra mayor y una menor. La diferencia se encuentra en los plazos de ejecución de la obra y del proyecto, los costes generales y la rapidez para tramitar los plazos en el Ayuntamiento.

– Configuración de la planta: Normalmente una planta de forma cuadrada dispone de grandes escaparates y máxima libertad de distribución. La planta rectangular, en la mayoría de casos, mantiene estas cualidades. Evidentemente, no siempre se consiguen locales cuadrados o rectangulares, pero formas demasiado complejas, muchos pasillos, esquinas, cambios de nivel… condicionan la distribución y la posibilidad de aprovechar al máximo los metros disponibles.

Hay que tener en cuenta todos estos aspectos a la hora de seleccionar nuestro local comercial para evitarnos disgustos. Encontrarse con imprevistos como los anteriores puede suponer un gran perjuicio por lo que respecta a tiempo y a presupuesto.

¿Cómo tiene que ser un local comercial?

Resuelto el punto de la selección, nos tenemos que plantear cómo va a ser el local. La facilidad de venta de un producto depende en gran medida del entorno en el que se encuentra. Por ello, el local tiene que tener unas características concretas:

Lo primero de todo es que sea reconocible. En el local se debe reflejar la personalidad del negocio, plasmada en la arquitectura interior y exterior. De cada detalle y de la comunicación visual que se transmite, nace la identidad corporativa de la marca, básica para hacerse hueco en el mercado.

La funcionalidad es también una característica importante. Todos los locales comerciales se componen de varios ambientes (por ejemplo, zona de venta, escaparate y mostrador de caja…) y es básica la buena integración de estas zonas entre sí.

A la hora de diseñar y decorar nuestro local, tenemos que apostar por la homogeneidad. Todas las zonas deben recibir la misma atención. Un área arrinconada respecto al resto supone un punto débil.

Para conseguir el éxito del negocio, es básico que la decoración de nuestro local siga una estrategia de venta y exposición. ¿Cuándo sabremos si esta estrategia es la correcta? Siempre que, como clientes, encontremos que el producto es accesible, podemos entender bien su precio, se transmite la sensación de comprar algo con valor añadido, encontramos toda la gama de productos expuestos sin obstáculos… En definitiva, si nos encontramos en un local del que somos clientes ideales y tenemos que esforzarnos para no comprar nada, entonces, podemos afirmar que el local funciona.

Por último, la calidad del ambiente en el local es otro de los aspectos básicos para que el negocio funcione. Colores, temperatura, humedad relativa, música, luz, elementos atractivos y puntos de descanso son las principales claves que mejoran el ambiente.

Si nuestro local comercial cumple con estas características, será mucho más viable la consecución del éxito en nuestra actividad.

Reduciendo al máximo las obras

Para tener un local con todas estas características, seguramente debemos hacer reformas. Muchas veces, el coste de una obra frena la intención de reformar una tienda. Por ello, hemos de averiguar si es posible mejorar un punto de venta sin hacer obras: debemos valorar si es realmente necesario teniendo en cuenta el gasto de la obra en sí más el prejuicio económico debido al cierre momentáneo de la actividad. En algunos casos es necesaria una obra mayor pero en otras ocasiones este paso no es imprescindible: lo es en aquellos casos en los que nos veamos obligados a renovar las partes más costosas del local comercial, como son las máquinas de aire acondicionado, los falsos techos, la instalación eléctrica, tabiquería, carpintería, suelos… y en general todo tipo de operaciones que impliquen trabajos de albañilería. Si el cambio de estos elementos no es necesario y lo que buscamos es renovar la imagen del local, podemos valorar ciertas operaciones que no implican la contratación de una constructora.

Hay elementos que tienen un impacto visual más fuerte que otros. Estos elementos son los que se tienen que cambiar más a menudo y su renovación no implica obra civil.

El rótulo es el primero de estos elementos. Tiene que ser bien visible y reconocible ya que es la identidad de nuestro local. Estos mensajes visuales son básicos para atraer la atención de los clientes.

El escaparate es también clave para lograr un fuerte impacto visual. La variación de exposición ha de ser constante para captar la atención. Tiene que ser llamativo, con los productos que más se venden, con fondos de imágenes atractivos y coherentes con la marca.

La fachada exterior es también un elemento de gran fuerza estética en un local: cuanto más se acerca físicamente a la gente que camina por la calle, más visible y atractiva será.

En cuanto al interior del local, hay que apostar por las imágenes. Hay que aprovechar al máximo los metros disponibles para la exposición del producto. En aquellas zonas donde no es posible, como por ejemplo columnas o paredes detrás de la caja, hay que reforzar la imagen de marca, con imágenes, directorios o promociones. Y si incluimos pantallas con imágenes en movimiento, mejor, ya que éstas capturan mucho más la atención del cliente que una imagen estática. La pintura de las paredes se puede aprovechar para personalizar nuestro local. Se trata de un elemento muy importante que sirve para llamar la atención y crearnos una imagen propia. Por último, hacer referencia a la luz, que permite mejorar los contrastes, resaltar algún detalle, enfocar la atención en algún mensaje, así como definir el ambiente de la manera deseada.

A veces disponemos de un local con potencial pero desaprovechado, que no logra vender de la manera adecuada: hemos visto que podemos mejorar el punto de venta con una serie de cambios y mejoras puntuales que nos permiten resaltar nuestra marca, sin estar obligados a pedir permisos de obra mayor, pero regenerando el aspecto de nuestra tienda.

Cómo enfrentarnos a las reformas

Si esto no es suficiente y nos tenemos que embarcar en obras mayores, tenemos que estar preparados para enfrentarnos a ellas de la mejor manera posible. Prevenir cualquier imprevisto que pueda surgir en la fase de reforma del local es clave. Para ello, lo mejor es seguir unos pasos determinados que nos sirven de guía para cada fase de la operación.

Lo primero que tenemos que hacer es conocer el estado actual del local: para ello, tenemos que disponer de los planos reales (obtenidos mediante la medición del local). Gracias a estos planos, podremos valorar los metros exactos, tener una primera impresión sobre la capacidad del local para satisfacer las necesidades de distribución, valorar aproximadamente el coste de la reforma, etc.

Una vez conozcamos el estado actual del local, tenemos que compararlo con la normativa vigente para verificar su viabilidad técnica y legal. En este punto, gracias a este chequeo de viabilidad, podemos detectar eventuales incompatibilidades del local con la normativa.

Lo siguiente que debemos hacer es estimar el presupuesto. Ya podremos valorar si nos tenemos que enfrentar a una obra normal o si hay intervenciones de adaptación a la normativa que pueden incrementar el coste y el plazo de ejecución de la reforma.

Si no existen deficiencias técnicas lo suficientemente graves como para renunciar al local escogido, llega el momento de encargar los proyectos ejecutivos. Se trata de una documentación (planos y memoria constructiva) cuyo destinatario es el constructor. Los planos ejecutivos son el instrumento base para ejecutar materialmente la reforma y se entregarán antes de empezar la obra a los constructores y contratistas para que hagan un presupuesto definitivo de la obra.

Los planos ejecutivos sirven también como documentación base para la legalización de la obra y de la actividad. Mientras los constructores preparan el presupuesto, es necesario pedir el permiso de obra al Ayuntamiento de forma que estemos autorizados a empezar el trabajo sin perder tiempo.

A la hora de escoger al contratista, es siempre mejor entregar el proyecto a tres o cuatro constructoras, de forma que podamos controlar los costes comparando varias ofertas.

El siguiente paso es contratar un director de obra: éste actuará de mediador entre el constructor y el cliente, y nos informará de todas las anomalías. Es recomendable que se contrate la dirección de la obra al mismo profesional que se ha hecho cargo del proyecto ejecutivo.

Si hemos seguido todos estos pasos, habremos controlado cómo se ha desarrollado la obra en todo momento y podremos detectar cualquier diferencia respecto al presupuesto inicial. De esta manera lograremos un control de la facturación, aunque casi siempre, las obras sufren imprevistos. Lo importante es saber enfrentarse a ellos. Si contamos con un técnico competente y de confianza, un proyecto ejecutivo con un presupuesto inicial y mantenemos una comunicación fluida, podremos prever cualquier cambio y sabremos actuar ante él.

Resumiendo, para evitar gastos añadidos, un único técnico competente debería seguir todo el proceso de reforma: proyecto, legalización, coordinación facultativa de la obra y control de ejecución. Si seguimos todas estas recomendaciones, desde la elección del local, hasta su decoración y su reforma, será más sencillo contar con un punto de venta adecuado para desarrollar nuestra actividad.

Rodearse de profesionales a la hora de embarcarnos en la obra de nuestro local es básico para no encontrarse con sorpresas negativas.

El local comercial idóneo ha de ser…

• La facilidad de venta de un producto depende en gran medida del entorno en el que se encuentra. Por ello, un local comercial debería tener las siguientes características:
• Ser reconocible
• Ser funcional
• Ser homogéneo
• Tener capacidad de venta
• Tener calidad del ambiente

Para captar la atención visual…

Hay ciertos elementos de un local que interfieren de manera positiva a la hora de vender nuestro producto. El entorno determina, pues, nuestra venta. Hay que prestar una atención especial a los siguientes elementos:

– Rótulo: Debe ser visible y reconocible.

– Escaparate: Se debe variar a menudo, colocando los productos que más se venden, y fondos de imágenes atractivas y que sean coherentes con la marca.

– Fachada exterior: Para lograr mayor fuerza comercial, la fachada debe estar pegada al rasante del exterior del edificio.

– Imágenes en el interior: Los espacios no disponibles para la exposición de mercancías pueden aprovecharse para mostrar imágenes, directorios, promociones… con el propósito de decorar y, sobre todo, reforzar la marca y promocionarla.

– Pintura: Escoger el color adecuado ayuda a personalizar el local.

– Luz: Ayuda a mejorar los contrastes, resaltar algún detalle que nos interese, enfocar la atención sobre algún mensaje, etc.

– Pantallas: lLas imágenes en movimiento suelen resultar muy atractivas dentro de un local comercial.

Pasos para enfrentarse a las reformas

1. Conocer el estado del local, disponiendo de los planos reales

2. Verificar la viabilidad técnica y legal del local comparando su estado actual con la normativa vigente

3. Realizar una estimación del presupuesto.

4. Encargar los proyectos ejecutivos que se entregará a constructores y contratistas que harán un presupuesto definitivo de la obra

5. Pedir el permiso de obra al Ayuntamiento.

6. Entregar el proyecto a varias constructoras para las diferentes ofertas que existen

7. Contar con un director de obra que será quien mediará entre el constructor y el cliente

8. Si seguimos todos estos pasos, sabremos cómo se ha desarrollado la obra en todo momento y todas las diferencias respecto al presupuesto inicial podrán detectarse

Controlar gastos

El coste total de una reforma varía en función de tres factores: el tipo de actividad, el estado en el que se encuentra el local y el equipo de profesionales que ejecute la obra. Para ajustar el coste final a las estimaciones iniciales conviene seguir las siguientes indicaciones:

1. Que un técnico competente haga una visita previa: es básico que el futuro autor del proyecto visite el local a reformar. Así, podrá valorar su estado y su idoneidad para la actividad comercial que deseamos desarrollar en él.

2. Redactar el proyecto ejecutivo y la memoria de materiales: Para obtener un presupuesto detallado y con un reducido margen de desviación es necesario contar con un proyecto ejecutivo bien preparado. Esta será la documentación guía de todos los futuros trabajos.

3. El presupuesto como documento primario de obra: Es una estimación e costes que, aunque está sujeta a cambios, nos permite detectar las desviaciones de costes que se produzcan.

4. Mantener una comunicación fluida: la comunicación entre las partes evita confusiones.

5. Control de facturas: las facturas no deberían reflejar ningún trabajo que el promotor no conozca a través del presupuesto inicial y de las modificaciones acordadas.

Lo que cuesta reformar un local

La reforma del local comercial es un paso, en la gran mayoría de las veces, inevitable para el emprendedor y su coste final depende de diferentes aspectos, como por ejemplo la constructora a la que se le encargue el trabajo, el tipo de material que utilicemos y la magnitud de las reformas.

Precios de Pinturas

Pintura plástica color: 9 euros/ metro cuadrado

Lacado mate sobre madera: 40 euros/ metros cuadrado

Pintura al esmalte mate / brillo: 15 euros/ metro cuadrado

Precios Pladur

Falso techo: 35 euros/ metro cuadrado

Tabiques de cartón yeso una cara: 30 euros/metro cuadrado

Tabiques de cartón yeso dos caras: 45 euros/ metro cuadrado

Derribos ( con container en la calle)

600 euros al día

Instalaciones

Instalación fontanería: 30 euros/ metro cuadrado

Instalación eléctrica: 150 euros/ metro cuadrado

Los precios detallados son aproximaciones, estimaciones de medias, pudiendo existir variaciones en los costes según el caso.

Normativa: conocerla para prevenir disgustos

A continuación, enumeramos las principales normas que nos indican cómo tiene que ser un espacio público para poder desarrollarse en él una actividad comercial.

– Plan General Urbanístico: El uso de todo el territorio está regulado por la Administración Pública a través de una serie de normas que se definen como Plan General Urbanístico (PGU). Este PGU destina, normalmente, los locales a pie de calle a los servicios, en lo que se incluye el uso comercial. Por ello, como regla general, todos los Ayuntamientos conceden licencias para actividades comerciales en las plantas bajas de las ciudades. Ahora bien, puede que en alguna zona concreta alguna actividad no esté permitida, por ejemplo, por el exceso de negocios del mismo tipo en la zona. Por ello, hay que asegurarse antes de nada de que podemos disponer de la licencia necesaria para desarrollar nuestra actividad.

Existen tres formas de solicitar una licencia de actividad:

• si vamos a desarrollar la misma actividad que ya se desarrollaba en ese local, sólo tendremos que solicitar el cambio de titular en la licencia ya existente;
• si lo que queremos es aportar cambios a la actividad anterior, entonces deberemos solicitar un cambio en la licencia a la Administración;
• y por último, la tercera posibilidad es implantar una actividad en un local que nunca ha sido comercial, para ello deberemos solicitar una licencia nueva a través de un técnico competente.

– Ley de Protección de Incendios: Todos los edificios deben respectar en todo caso la Normativa de Protección de Incendios. Es una ley muy extensa, no obstante, uno de los aspectos más destacados es la definición del recorrido máximo de evacuación en caso de incendio: cada 25 metros debe haber una salida al exterior.

– Locales en fincas catalogadas y de interés histórico: Si el local se encuentra en un casco antiguo o está ubicado en una finca de muchos años, puede que pertenezca a una finca catalogada. En este caso, no se puede hacer ningún cambio que afecte de forma permanente el estado original del local ni implantar ninguna actividad que comprometa en el futuro el estado actual del local.

– Ley de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas: Esta ley varía dependiendo de la Comunidad Autónoma, pero en resumen, se establece que a partir de ciertos metros cuadrados (variables según la región) el local tiene que respectar las normas de accesibilidad. De manera general, no se admiten saltos de nivel en suelo y umbrales y en todos los espacios tiene que poder entrar una persona con silla de ruedas.

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